Ce que vous devez savoir sur l’achat immobilier aux Canaries
Informations essentielles :
- Les ressortissants étrangers représentent plus de 35 % des acheteurs immobiliers aux Canaries selon le Conseil général du notariat espagnol
- Le prix médian au mètre carré dans les zones côtières de Tenerife et Gran Canaria dépasse 2 500 €
- Le coût de la vie à Las Palmas est environ 20 % moins élevé qu’à Paris, mais seulement 5 à 8 % moins élevé qu’à Lyon
- La résidence fiscale s’acquiert après 183 jours de présence sur le territoire espagnol
- Le régime ZEC permet un taux d’imposition de 4 % sur les bénéfices (contre 25 % en régime normal)
Après 7 ans à tester des logements partout en Europe, j’ai reçu des dizaines de fois la même question : « Lucas, les Canaries c’est vraiment bien pour s’installer ? » Ma réponse honnête ? Ça dépend de ce que tu cherches. Mais les acheter aux Canaries avis que je lis en ligne sont souvent soit trop enthousiastes, soit complètement à côté de la plaque. Alors voilà ce que j’ai observé, chiffres à l’appui, sans te vendre du rêve.
Les Canaries, c’est sept îles espagnoles dans l’Atlantique, à deux heures de vol du Maroc. Le climat tropical Canaries, le coût de la vie, la fiscalité avantageuse : tout cela attire chaque année une vague croissante d’expatriés et de nomades. Mais acheter là-bas n’est pas une décision à prendre à la légère.
📊 Selon le Conseil général du notariat espagnol, les ressortissants étrangers représentent plus de 35 % des acheteurs immobiliers aux Canaries, un chiffre bien au-dessus de la moyenne nationale espagnole.
L’immobilier aux Canaries : des prix qui grimpent, une réalité à connaître
Le marché de l’immobilier îles Canaries a bien changé. Les prix ont fortement augmenté ces dernières années, portés par la demande étrangère et le manque de foncier disponible. À Tenerife et Gran Canaria, les deux îles les plus prisées, le prix médian au mètre carré dans les zones côtières dépasse 2 500 € selon le portail Idealista.
Las Palmas de Gran Canaria reste plus accessible que Santa Cruz de Tenerife pour les budgets serrés. Mais oublie l’idée de trouver un appartement vue mer pour trois fois rien : c’est terminé.
Neuf ou ancien : quelles différences concrètes ?
Le neuf aux Canaries est rare et cher. L’ancien concentre la majorité des transactions. Attention aux biens non conformes : certaines constructions dans les zones rurales ont des problèmes d’urbanisme. Mandate absolument un avocat local avant de signer quoi que ce soit.
- Frais d’achat à prévoir : entre 8 et 11 % du prix d’achat (ITP, frais de notaire, registre foncier)
- ITP aux Canaries : 6,5 % sur les biens anciens, plus bas que la plupart des communautés autonomes espagnoles
- TVA sur le neuf : 7 % (IGIC, pas de TVA continentale)
Le coût de la vie aux Canaries : vraiment moins cher qu’en France ?
Revenons sur le budget quotidien, parce que c’est là que les avis divergent le plus. Le coût de la vie Canaries est inférieur à Paris ou Lyon, c’est vrai. Mais comparé à d’autres destinations nomades comme la Pologne ou le Portugal intérieur, c’est bien moins évident.
💡 D’après le site Numbeo, le coût de la vie à Las Palmas de Gran Canaria est environ 20 % moins élevé qu’à Paris, mais seulement 5 à 8 % moins élevé qu’à Lyon sur les postes alimentation et logement.
Les produits locaux sont bon marché. Les produits importés, eux, sont souvent plus chers qu’en France. La restauration reste abordable si tu évites les zones ultra-touristiques des plages Canaries tourisme comme Maspalomas ou Los Cristianos.
La fiscalité aux Canaries : un vrai avantage ou un mythe ?
Le coût du quotidien, c’est une chose. La fiscalité résidents Canaries, c’est une autre dimension qui attire beaucoup d’entrepreneurs et de freelances.
Le régime ZEC : pour qui ça marche vraiment ?
Le régime fiscal ZEC Canaries (Zone Économique Spéciale des Canaries) permet à certaines entreprises de bénéficier d’un taux d’imposition à 4 % sur les bénéfices, contre 25 % en régime normal espagnol. C’est réel, c’est légal, et c’est encadré par l’Union européenne.
Mais attention : la ZEC impose des conditions strictes. Il faut créer au moins un emploi sur l’archipel et investir un minimum de 100 000 € (ou 50 000 € à Gran Canaria et Tenerife). Ce n’est pas un dispositif pour les freelances solo. Consulte un fiscaliste espagnol spécialisé, pas un blog.
Résidence fiscale : les étapes concrètes
Pour un Français qui souhaite devenir résident, le visa long terme Espagne (dont le visa nomade numérique lancé par l’Espagne) est la porte d’entrée. Le visa nomade espagnol permet de résider légalement en Espagne tout en travaillant pour des clients hors d’Espagne.
La résidence fiscale s’acquiert après 183 jours de présence sur le territoire. À partir de là, tu paies tes impôts en Espagne, pas en France. C’est là que beaucoup de gens se ratent en ne consultant personne avant de partir.
Qualité de vie quotidienne : ce qui fonctionne et ce qui agace
La fiscalité réglée, reste à vivre au quotidien. Et là, les retours de la communauté expats Canaries sont plus contrastés qu’on ne le lit habituellement.
| Critère | Tenerife | Gran Canaria |
|---|---|---|
| Connexion internet | Bonne (fibre disponible) | Très bonne à Las Palmas |
| Transports publics | Corrects (TITSA) | Corrects (Global) |
| Écoles internationales | Plusieurs options | Las Palmas bien fourni |
| Sécurité | Bonne globalement | Bonne, vigilance en ville |
Internet et mobilité locale : la vraie situation
L’infrastructure internet réseau Canaries s’est nettement améliorée. La fibre optique couvre la majorité des zones urbaines. Des opérateurs comme Movistar, Orange et Vodafone Espagne proposent des offres fibre à partir de 30 € par mois. En zone rurale ou dans les petits villages, c’est une autre histoire.
Les transports publics Canaries fonctionnent via les réseaux TITSA à Tenerife et Global à Gran Canaria. Pratiques en ville, ils deviennent vite limités si tu habites hors des axes principaux. Une voiture reste quasi indispensable dès que tu t’éloignes du centre.
Santé, sécurité et scolarisation : les points clés
La santé assurance Canaries : en tant que résident, tu accèdes au système public espagnol (Seguridad Social). La qualité des hôpitaux à Tenerife et Gran Canaria est correcte. Beaucoup d’expats complètent avec une mutuelle privée type Sanitas ou Adeslas, autour de 50 à 80 € par mois.
La sécurité criminalité Canaries est souvent surévaluée comme risque. Les îles restent parmi les zones les plus sûres d’Espagne. Les petits vols dans les zones touristiques existent, comme partout en Europe. Garde un oeil sur tes affaires sur les plages, c’est tout.
Pour les familles, les écoles internationales Canaries existent à Las Palmas et Santa Cruz : British School of Gran Canaria, International College Spain Tenerife. Les tarifs annuels varient entre 5 000 et 12 000 €.
Acheter aux Canaries avis : faut-il vraiment le faire ?
On a vu les chiffres, les avantages, les contraintes. Voici mon avis tranché.
✅ Acheter aux Canaries a du sens si tu combines résidence fiscale, projet long terme et capacité d’apport solide. C’est une mauvaise idée si tu cherches une valeur refuge rapide ou si tu comptes sur la location touristique facile : la réglementation se durcit, et les licences sont de plus en plus difficiles à obtenir.
Ce qui m’énerve dans les contenus sur ce sujet : on te parle du climat tropical Canaries et des plages Canaries comme si c’était un argument d’investissement. C’est un argument de qualité de vie, pas financier. Ces deux choses sont différentes !
Les loisirs activités Canaries sont réels : surf, randonnée, voile, gastronomie. Mais vivre quelque part pour les vacances et y acheter sont deux projets distincts. Fais la distinction avant de signer.
Mon conseil final sur les acheter aux Canaries avis que tu lis partout : vérifie toujours la date des informations fiscales et immobilières, mandate un avocat espagnol (pas un agent immobilier), et passe au moins trois mois sur place avant d’acheter. Rejoins les groupes Facebook Expats Gran Canaria ou Expats Tenerife pour des retours d’expérience réels. La décision d’achat se prend avec des chiffres froids, pas avec l’émotion d’une semaine de soleil en février.
